Przeglądamy projekty, zapisujemy zdjęcia, porównujemy metraże. Ten ma 100 m², tamten 120 m², a jeszcze inny ma dużą kuchnię, gabinet i taras, o którym marzyliśmy od lat. W końcu pojawia się pytanie: ile kosztuje budowa?

I tutaj warto na chwilę się zatrzymać.

Bo przy budowie domu nie chodzi tylko o to, czy stać nas na sam dom. Trzeba jeszcze odpowiedzieć sobie na pytanie, czy cały plan finansowy jest bezpieczny. Kredyt hipoteczny to tylko jeden z elementów układanki, a sama budowa to znacznie więcej niż postawienie budynku na działce.

Dlatego zanim wybierzesz projekt i zaczniesz rozmawiać o kredycie na budowę domu, warto przeanalizować kilka rzeczy.

1. Najpierw sprawdź, czy stać Cię na wybrany projekt

To może wydawać się oczywiste, ale kolejność ma znaczenie.

Łatwo zakochać się w projekcie domu, który wygląda dokładnie tak, jak sobie wymarzyliśmy. Dopiero później zaczynamy liczyć koszty i okazuje się, że sam budynek mieści się w założonym budżecie, ale cały projekt już niekoniecznie.

Dlatego zanim wybierzesz konkretny projekt, dobrze jest określić realny budżet.

I nie chodzi tylko o zdolność kredytową. Bank może zaakceptować określoną kwotę kredytu, ale to nie oznacza automatycznie, że będzie to komfortowa kwota dla domowego budżetu.

Warto policzyć nie tylko koszt budowy domu, ale również to, ile pieniędzy chcecie mieć po zakończeniu inwestycji.

Bo dom za 700 tysięcy złotych i działka za 200 tysięcy nie oznaczają jeszcze, że inwestycja zamknie się w 900 tysiącach.

2. Dom to nie tylko budynek

To jeden z najczęstszych błędów przy planowaniu budżetu.

W kosztorysie pojawia się dom, ale poza nim trzeba jeszcze pomyśleć o całym otoczeniu.

Przyłącza mediów.
Ogrodzenie.
Podjazd.
Kostka.
Taras.
Zagospodarowanie działki.
Nasadzenia.
Oświetlenie zewnętrzne.
Wykończenie wnętrza.
Meble.
Kuchnia.
Szafy.
Czasem klimatyzacja, dodatkowe instalacje czy elementy małej architektury.

Część tych wydatków pojawi się podczas budowy, a część dopiero po przeprowadzce.

Dlatego dobrze jest zostawić sobie finansowy margines. Szczególnie że przy budowie domu bardzo łatwo pojawia się pokusa: „Skoro już budujemy, to zróbmy od razu jeszcze to”.

I nagle dodatkowe 10 tysięcy tutaj i 15 tysięcy tam zaczyna tworzyć całkiem dużą kwotę.

3. Jeśli planujesz kredyt, nie zmieniaj pracy tuż przed jego uruchomieniem

Zmiana pracy sama w sobie nie jest oczywiście niczym złym. Problem pojawia się wtedy, kiedy jesteśmy właśnie w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Bank ocenia między innymi stabilność i źródło dochodu. W zależności od banku, rodzaju umowy i sytuacji kredytobiorcy wymagania mogą być różne, ale historia zatrudnienia ma znaczenie.

Dlatego jeśli jesteś już na etapie przygotowywania kredytu, warto najpierw porozmawiać z doradcą kredytowym, a dopiero później podejmować decyzję o zmianie zatrudnienia.

W niektórych przypadkach bank może oczekiwać odpowiednio długiego okresu zatrudnienia u obecnego pracodawcy. Często pojawia się wymóg kilku miesięcy historii, ale nie ma jednej zasady obowiązującej wszystkie banki i wszystkich kredytobiorców.

Jeżeli więc planujesz zmianę pracy i jednocześnie chcesz w najbliższym czasie finansować budowę domu kredytem, kolejność działań naprawdę może mieć znaczenie.

4. Masz działalność gospodarczą? Porozmawiaj nie tylko z doradcą kredytowym

Przy umowie o pracę sytuacja jest zazwyczaj stosunkowo łatwa do przeanalizowania.

Przy jednoosobowej działalności gospodarczej robi się trochę ciekawiej.

Bank może inaczej oceniać dochód przedsiębiorcy w zależności od formy opodatkowania, stażu działalności, kosztów uzyskania przychodu czy sposobu liczenia dochodu.

Dlatego przy JDG warto zrobić dwie rozmowy.

Najpierw z doradcą kredytowym, który powie, jak banki mogą patrzeć na Twoją sytuację i jakiej kwoty kredytu możesz potencjalnie szukać.

A później z księgową.

Dlaczego?

Bo czasami sposób rozliczania działalności ma znaczenie dla tego, jak wygląda dochód wykazywany dla banku. Księgowa zna Twoją działalność od strony finansowej i może pomóc ocenić konsekwencje konkretnych decyzji.

Nie warto więc podejmować zmian w sposobie rozliczania firmy tylko dlatego, że ktoś powiedział: „tak będzie lepiej pod kredyt”.

Najpierw policz. Potem podejmij decyzję.

5. Długość budowy naprawdę może mieć wpływ na koszt kredytu

To temat, o którym mówi się zdecydowanie za mało.

Przy kredycie na budowę domu bank zwykle wypłaca pieniądze w transzach. W okresie budowy może obowiązywać karencja w spłacie kapitału. W praktyce oznacza to, że przez pewien czas płacimy przede wszystkim odsetki od kwoty, która została już wypłacona.

Im dłużej trwa budowa i im dłużej pozostajemy w takim okresie, tym dłużej ponosimy ten koszt.

Dlatego szybkość budowy ma znaczenie nie tylko organizacyjne.

Ma również znaczenie finansowe.

Wyobraźmy sobie uproszczony przykład.

Załóżmy, że miesięczne obciążenie związane z finansowaniem w okresie budowy wynosi około 3500 zł. Jeżeli dzięki krótszemu procesowi budowy okres takich płatności skróci się o 24 miesiące, daje to:

24 × 3500 zł = 84 000 zł.

To oczywiście przykład poglądowy, a nie uniwersalne wyliczenie dla każdego kredytu. Rzeczywisty koszt zależy między innymi od harmonogramu wypłat, oprocentowania, wysokości wykorzystanego kredytu i zasad konkretnego banku.

Ale skala jest łatwa do zauważenia.

84 tysiące złotych to już kwota, za którą można zrobić sporą część wykończenia domu. Dla niektórych będzie to kuchnia, dla innych zabudowy stolarskie, taras albo wyposażenie kilku pomieszczeń.

Dlatego porównując technologie budowy, warto patrzeć nie tylko na cenę samego budynku.

W prefabrykowanym domu szkieletowym dużą część prac wykonuje się wcześniej, w kontrolowanych warunkach produkcyjnych. Na plac budowy trafiają gotowe elementy, dzięki czemu montaż może przebiegać bardzo szybko.

W przypadku Hygge Hus znaczna część budynku może być gotowa już w dniu montażu. Konstrukcja domu, ocieplenie, stolarka okienna i drzwiowa, konstrukcja dachu oraz duża część elewacji, jeśli jest ona wykonana z drewna, powstają wcześniej.

To zmienia również sposób patrzenia na finansowanie budowy.

6. Nie przywiązuj się do wyliczenia „ile oddam przez 30 lat”

„Przy kredycie na 30 lat oddasz bankowi X złotych”.

Takie zdanie potrafi skutecznie przestraszyć.

Problem w tym, że przy kredycie hipotecznym zawieranym dzisiaj nie znamy warunków, które będą obowiązywały przez kolejne 20 czy 30 lat.

Nie wiemy, jak będą wyglądały stopy procentowe. Nie wiemy, czy będziemy spłacać kredyt przez pełne 30 lat. Nie wiemy, czy za kilka lat nie zdecydujemy się na większą nadpłatę.

Dlatego kalkulator pokazujący całkowitą kwotę do oddania po 30 latach należy traktować jako scenariusz oparty na określonych założeniach, a nie jako pewną przyszłość.

W praktyce wiele osób nadpłaca kredyt i kończy jego spłatę wcześniej.

Znacznie bardziej interesujące na początku może być więc pytanie:

Jaką ratę jesteśmy w stanie bezpiecznie udźwignąć każdego miesiąca?

7. Dłuższy okres kredytowania może dać większy miesięczny komfort

To może brzmieć paradoksalnie.

Jeżeli masz możliwość wyboru krótszego lub dłuższego okresu kredytowania, dłuższy okres oznacza zazwyczaj niższą miesięczną ratę, ale potencjalnie wyższy koszt odsetkowy przy spłacie przez cały okres.

Z drugiej strony daje większy miesięczny margines bezpieczeństwa.

Dlatego jednym z podejść może być wybranie maksymalnego okresu, który pozwala utrzymać ratę na rozsądnym poziomie, a następnie nadpłacanie kredytu, kiedy pozwala na to sytuacja finansowa.

Nie oznacza to oczywiście, że zawsze należy wybierać 30 lat. Każda sytuacja jest inna.

Chodzi o to, żeby nie doprowadzić do sytuacji, w której rata kredytu pochłania tak dużą część miesięcznego budżetu, że każdy nieprzewidziany wydatek staje się problemem.

8. Nie wydawaj wszystkich oszczędności do ostatniej złotówki

Poduszka finansowa przy budowie domu jest szczególnie ważna.

Budowa ma to do siebie, że prawie zawsze pojawiają się dodatkowe wydatki.

Czasem trzeba zrobić coś inaczej niż zakładaliśmy. Czasem ceny się zmieniają. Czasem po prostu dochodzimy do wniosku, że chcemy coś dodatkowo.

Dlatego warto zostawić sobie część oszczędności na później.

Jednocześnie początkowe etapy budowy sfinansowane z własnych środków mogą być korzystne z punktu widzenia całego procesu kredytowego. W zależności od zasad banku i konstrukcji finansowania, własne środki mogą stanowić część wkładu własnego, a wcześniejsze wykonanie części prac może skrócić okres, w którym korzystamy z kredytu w trakcie budowy.

To kolejny powód, żeby nie patrzeć na wkład własny wyłącznie jako na kwotę, którą trzeba „oddać” na początku inwestycji.

Dobrze zaplanowane własne środki mogą pomóc zarówno w uzyskaniu finansowania, jak i w sprawniejszym przeprowadzeniu budowy.

9. Masz już mieszkanie? Nie zakładaj automatycznie, że trzeba je sprzedać

Jeżeli przed budową domu posiadasz mieszkanie, pojawia się jeszcze jedna ważna decyzja.

Sprzedać czy zostawić?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdego.

Sprzedaż może zwiększyć środki dostępne na budowę i zmniejszyć poziom finansowania. Z drugiej strony mieszkanie może zostać wynajęte i generować przychód.

Trzeba jednak uwzględnić również koszty wynajmu, podatki, remonty, okresy bez najemcy, obsługę nieruchomości oraz wpływ posiadania mieszkania na zdolność kredytową.

Dlatego przed podjęciem decyzji warto policzyć oba warianty z doradcą kredytowym.

Czasami sprzedaż będzie rozsądnym rozwiązaniem. W innym przypadku utrzymanie nieruchomości może mieć sens.

Najważniejsze, żeby nie podejmować tej decyzji wyłącznie na podstawie tego, co zrobił znajomy albo co przeczytaliśmy w internecie.

10. Harmonogram budowy powinien pasować do harmonogramu kredytu

I tutaj dochodzimy do miejsca, w którym technologia budowy spotyka się bezpośrednio z finansowaniem.

Kredyt na budowę domu jest wypłacany zgodnie z określonym harmonogramem. Bank chce wiedzieć, na jakie etapy zostaną przeznaczone kolejne środki.

Przy tradycyjnej budowie może to wyglądać inaczej niż w przypadku domu prefabrykowanego.

Dlatego warto, żeby osoba prowadząca budowę znała zasady wypłaty transz i potrafiła dopasować do nich harmonogram prac.

W Hygge Hus pomagamy klientom przełożyć koszt budowy domu na konkretny harmonogram finansowania. Jesteśmy elastyczni i możemy przygotować dokumentację oraz informacje potrzebne do rozmowy z bankiem i doradcą kredytowym.

Możemy również wyjaśnić doradcy, jak wygląda specyfika budowy domu prefabrykowanego.

To ważne, ponieważ prefabrykacja zmienia kolejność i tempo prac.

W naszym przypadku duża część budynku powstaje wcześniej na hali produkcyjnej. Na działce następuje szybki montaż przygotowanych elementów. 

Dla osoby patrzącej z boku może to wyglądać jak: rano nie ma domu, wieczorem stoi dom.

Ale za tym jednym dniem montażu stoją tygodnie przygotowania, produkcji i prac wykonanych wcześniej.

I właśnie dlatego porównując koszt budowy domu prefabrykowanego z innymi technologiami, warto patrzeć nie tylko na cenę katalogową.

Warto spojrzeć przede wszystkim na czas.

Kredyt na dom warto zaplanować razem z budową

Budowa domu to projekt, w którym wiele elementów musi zagrać jednocześnie.

Projekt.
Działka.
Formalności.
Technologia.
Harmonogram prac.
Finansowanie.
Wykończenie.
I wreszcie życie, które toczy się w międzyczasie.

Dlatego dobry plan finansowy nie powinien zaczynać się dopiero w momencie składania wniosku kredytowego.

Warto zacząć wcześniej.

Najpierw określić realny budżet. Później sprawdzić koszt całej inwestycji, a nie tylko samego domu. Następnie porozmawiać z ekspertem kredytowym i ustalić, jak wygląda finansowanie w konkretnej sytuacji.

A kiedy wybierzesz już technologię i wykonawcę, warto dopasować harmonogram budowy do harmonogramu wypłaty środków.

W Hygge Hus możemy pomóc przełożyć koszt budowy domu na etapy finansowania i wyjaśnić specyfikę technologii prefabrykowanej.

Bo przy budowie domu liczy się nie tylko to, ile kosztuje dom.

Liczy się również to, kiedy za niego płacisz, jak długo trwa budowa i ile kosztuje Cię samo czekanie na jej zakończenie.

A to już zupełnie inna perspektywa na koszt całej inwestycji.